Умный Дом для застройщика

Уже достаточно давно можно в рекламе от застройщиков видеть информацию о том, что в их квартирах уже заложена некая система Умного Дома. Отсюда появляются различные рекламные заявления вроде «Дом для умных». При этом иметься в виду могут совершенно разные вещи, иногда действительно представляющие ценность для покупателя, а иногда только раздражающие тем, что предоставляют за деньги покупателя ненужные ему вещи, от которых не отказаться.

Я иногда пытаюсь из интереса найти на сайте застройщика информацию о том, что же там реализовано умного, какая технология, какой бренд, но обычно этого нигде не написано.

Мне множество раз приходилось считать по запросам застройщиков системы для установки в квартирах, считал на всём, от ОВЕН до EasyHomePLC. Но ни разу в реализацию не пошло, потому что где-то там, где принимается решение, от идеи отказывались.

Немного порассуждаю о том, что может иметься в виду под системой Умный Дом в новой квартире без отделки, а также то, что действительно может быть полезным для покупателя.

Система для УК и система для квартиры

Если спросить среднестатистического человека, что приходит в голову при упоминании Умного Дома, он в первую очередь назовёт управление голосом, включение света по детекции движения, климат-контроль, управление с приложения на смартфоне. Такие вещи как видеонаблюдение, домофон и контроль доступа если и упомянут, то во вторую-третью очередь, они уже кажутся слишком банальными.

Важно различать систему, которая обеспечивает взаимодействие хозяина квартиры с системами жилого комплекса и с его собственной квартирой. В разумном варианте реализации «Умного ЖК» это две совсем разные системы, причём, реализацию системы внутри квартиры (или отсутствие таковой в квартире) лучше отдать полностью на откуп самому владельцу, так как связать её с общей системой ЖК было бы затруднительно (чуть ниже мы подумаем над вариантами такой связки).

Сначала поговорим об уже достаточно давно и активно внедряемых системах в новых жилых комплексах.

Системы безопасности в современном ЖК

Такое название может считаться гораздо более правильным и отражающим суть системы, чем широкое понятие «Умный Дом». Ведь здесь, как и во многих подобных случаях, Умным Домом называют вещи, не связанные с ним в обычном понимании, критерии которого были описаны в первой главе.

Перечислим, что входит в эти системы в современном многоквартирном доме.

Видеонаблюдение

Видеонаблюдением уже никого не удивишь, оно есть во всех новых домах. Как правило, видеокамеры выведены на монитор на пульте консьержа, который следит за порядком в лифтах и подъездах, видит, когда к пунктам въезда подъезжают машины.

Отследить все опасные события на большом количестве камер, конечно, невозможно, поэтому в видеосерверах уровнем выше, чем «эконом», предусмотрены различные функции видеоаналитики, которые выводят предупреждение о том, что следует обратить внимание на происходящее. Например, это детекция дыма, детекция огня, детекция саботажа (тряска или закрывание видеокамеры), обнаружение пересечения линии (если кто-то, например, перелезает через забор) и так далее.

Имеет ли смысл давать каждому жильцу дома возможность доступа ко всем видеокамерам и просмотра архива? Вероятно, нет. Это создаст очень большую нагрузку на сервер, да и не требуется с точки зрения безопасности. Жильцы имеют возможность просмотра видео с камеры домофона в собственном подъезде, этого вполне достаточно. В старых домах, в которых видеокамеры в домофоне и экрана в абонентских устройствах не было, практиковалась установка в подъезде аналоговой видеокамеры, картинка с которой через ТВ-модулятор включалась в сеть эфирного телевидения подъезда на определённом канале, это тогда было весьма удобно. Сейчас видеокамера может быть выведена на монитор домофона в квартире или приложение системы домофонии.

Домофония

Многие модели домофонов, которых можно поставить как на калитку загородного дома, так и в квартире для подключения к подъездной сети, уже давно имеют возможность переадресации вызова на мобильное приложение для iOS и Android с возможностью получения вызова в виде push-уведомления, общения со звонящим, просмотра видео с камеры, открывания двери. Проще всего это реализовать, если в подъезде стоит координатная система типа Визит, Элтис, Цифрал, так как достаточно поставить в квартире монитор домофона с подключением к интернету. В более дорогих системах домофонии Fermax, BPT, CAME, Bas-IP такая возможность заложена на уровне всей домофонной системы, это уже IP-домофония, то есть, все модули системы подключаются к компьютерной сети и зачастую питаются от неё же через PoE. Если у домофонии есть возможность передачи звонков в домофон по протоколу SIP (это широко распространённый протокол работы телефонии через локальные компьютерные сети и интернет), то звонок может быть передан в различные сторонние системы телефонии и Умного Дома, умеющие работать как SIP клиент, что крайне удобно.

Для вышеупомянутых систем координатного типа (Визит, Элтис, Цифрал) продаются адаптеры SIP, что позволит использовать сигнал с домофона удобным образом.

Так что в системах домофонии реализовать все современные возможности по общению со звонящим из подъезда со смартфона и через интернет не составит сложностей. Стандартной возможностью будет открывание входной двери в подъезд. Технически несложно также реализовать и открывание двери в собственную квартиру с панели домофона около этой двери, но тут мы сталкиваемся с необходимостью задуматься о разграничении систем. Разумным кажется не подключать открывание квартирной двери к общеподъездной системе домофонии, так как мы не можем быть уверены в её защищённости, а предусмотреть для этой функции отдельную систему, находящуюся полностью в вашей собственности.

Аналогично с видеонаблюдением: навряд ли стоит подключать камеры в собственной квартире к общей системе дома и считать, что ни у кого кроме вас не будет к ним доступа.

Контроль доступа

В системах контроля доступа более всего распространены бесконтактные ключи-брелоки формата RFID. В зависимости от типа домофонии они могут быть простыми (например, emmarine) или защищёнными от копирования (например, mifire).

Разумеется, можно в современной системе реализовать проход и по отпечатку пальца, и по распознаванию лица, такие варианты более распространены в системе контроля доступа в офис или на предприятие, чем в подъезд многоквартирного дома.

Сложность в том, что отпечатки пальцев каждого жильца надо заводить в систему, делать это должен специалист. Считыватель не распознает мокрый или грязный палец. Если при входе в офис человек морально готов мириться с некоторыми сложностями из-за того, что палец распознается не сразу, то при входе в собственный дом они могут сильно раздражать. Есть люди, у которых отпечатки пальцев в принципе плохо распознаются считывателями, так что на биометрических считывателях обычно присутствуют также и считыватели бесконтактных ключей.

Распознавание лица выглядит впечатляюще: система, как живой привратник, узнаёт хозяина, говорит «добро пожаловать» и может даже открыть дверь. Но если подобные системы в смартфонах постоянно программно совершенствуются и позволяют распознать человека, отрастившего бороду или даже одевшего медицинскую маску, производители считывателей не имеют такого штата разработчиков, который бы позволил реализовывать эти функции, как и распознавать лицо в облаке, проводить тестирование работы среди пользователей или даже достаточно быстро обновлять программное обеспечение считывателей.

В общем, установка на входе в подъезд и на территорию ЖК биометрического считывателя, конечно, поднимает престиж дома, особенно в глазах гостей, но повысит стоимость обслуживания, потребует нахождения где-то на объекте дежурного специалиста. Это удел квартир ЖК самого высокого уровня.

Системы взаимодействия с УК

Такие системы получили достаточно широкое распространение среди новых домов в крупных городах. Они делают гораздо более удобным не только проживание в доме, но и работу управляющей компании. Изначально интерфейсом взаимодействия выступал личный кабинет на сайте поставщика этой системы или самой управляющей компании, позднее добавились мобильные приложения для iOS и Android. Перечислим возможности таких систем.

Передача показаний счётчиков

Ранее показания счетчиков воды и электричества (иногда ещё тепла) нужно было передавать в УК каким-то способом: продиктовав по телефону либо бросив показания в ящик на специальном бланке. Дело несложное и недолгое, но об этом нужно помнить! Поставить напоминание на телефоне, обойти все счётчики, переписать на бланк, заранее взять этот бланк. Если ванная занята, и показания счётчиков воды не посмотреть, задача может отложиться на неделю.

С появлением личного кабинета стало удобнее: можно получить уведомление по электронной почте о необходимости заявить показания, и вписать их там же в личном кабинете. Сразу видим расход, график расхода, все квитанции в электронном виде, и отпадает часть вопросов, с которыми раньше приходилось обращаться в УК.

В более современных домах используются счётчики воды, тепла и электроэнергии с интерфейсом RS485 либо с импульсным выходом, благодаря чему жильцу больше не нужно заявлять показания проборов учёта самостоятельно. Но счётчики с интерфейсом и вся система сбора информации с них стоит значительных денег, как на этапе начальных вложений, так и на постоянное обслуживание, а прямой выгоды для УК от неё нет. Да и не все жильцы готовы ежемесячно видеть в квитанции оплату за обеспечение работы по автоматическому сбору показаний счётчиков, так что в ЖК категории «Эконом» и даже «Комфорт» эта услуга встречается редко.

Простая оплата услуг

Получать квитанции на оплату по электронной почте или в виде push-уведомления, а также иметь возможность оплаты картой прямо в личном кабинете, несомненно, очень удобно. Там же можно отслеживать долги по оплатам услуг ЖКХ. Нет проблем вроде «забываю посмотреть в почтовом ящике» или «никак не дойду до банка». Удобно и жильцам, и УК. Особенно удобно тем, что в квартире не проживает, а, например, сдаёт её.

Вызов мастера

Личный кабинет или приложение обычно позволяют вызвать сантехника или электрика. Там же может быть предложены услуги ремонтных работ, замены счётчика или даже заказа клининга. Удобно жильцу, выгодно УК.

Оформление пропусков на территорию

Если в ЖК закрытый охраняемый двор, то через приложение можно оформить пропуск на человека или машину. Такое часто встречается не только в домах, но и в коттеджных посёлках.

Управление арендой парковочных мест

Оплачивая аренду паркинга в том же приложении, получаем «режим одного окна». Это может быть как аренда паркинга под домом, так и парковка в закрытом дворе, за использование которой может взиматься почасовая аренда с жильца или с его гостя, пропуск на которого он оформлял.

Готовые системы взаимодействия с УК

У некоторых крупных управляющих компаний или застройщиков есть собственные программные системы для взаимодействия жильца с управляющей компанией. Есть на рынке и отдельные программные системы, которые могут быть арендованы управляющей компанией (бизнес модель SaaS – soft as a service). Обычно есть какая-то начальная стоимость приобретения плюс ежемесячная абонентская плата.

Вот некоторые системы:

• Бурмистр
• Doma.ai (Лига ЖКХ)
• Домиленд
• Дом.Контроль
• Домопульт
• Жилстандарт
• Росквартал
• Умное ЖКХ

Эти системы позволяют реализовывать все или большинство рассмотренных выше возможностей, сильно упрощая жизнь и жильцам, и самой управляющей компании. Разумеется, надо в каждом случае соотносить стоимость системы (она же в конечном итоге ложится на жильца) и преимущества, которые она даёт.

Система Умного Дома в квартире от застройщика

И всё же, застройщики часто задумываются о реализации в продаваемых новых квартирах системы Умного Дома в классическом понимании: с управлением светом и климатом, сигнализацией, контролем протечки воды.

К счастью, обдумывая варианты реализации они зачастую отказываются от этой идеи. Ремонт у всех индивидуальный, и установка в электрощите в квартире без отделки контроллера и пары модулей ввода-вывода какой-то системы имеет мало смысла: если человек захочет, он сам купит себе любой понравившийся контроллер, навязывание конкретной системы, потому что она входила в стоимость квартиры, ни к чему хорошему не приведёт. Аргумент о том, что этот контроллер как-то интегрирован в общую систему дома, тоже. Заставить каждого жильца подключить к контроллеру в своей квартире сигналы от счётчиков и тревожный выход системы контроля протечки воды достаточно сложно, как и обслуживать потом оборудование, находящееся внутри квартиры.

Реализация более-менее полноценной системы Умного Дома в квартире с готовой отделкой более осмысленна, так как количество светильников, выключателей и розеток уже понятно. Но, как правило, на квартире с готовой отделкой стараются как можно сильнее сэкономить, дорогое оборудование в неё не установят.

Производители автоматики придумывают специальные решения для недорогого внедрения системы в большое количество квартир. Например, у Larnitech есть контроллер Metaforsa Cloud, он имеет возможность подключения 10 управляемых групп силовых нагрузок (свет, розетки, краны), 4 диммируемых групп света, 24 выключателей, 8 датчиков температуры. На одном таком контроллере можно реализовать систему для однокомнатной квартиры или студии, а можно добавить дополнительный модуль на шине CAN с реле и дискретными входами. С контроллером в комплекте идут несколько датчиков протечки воды, движения, открывания двери, температуры. Розничная стоимость комплекта порядка 1500 евро. Разумеется, для застройщика при покупке, скажем, 100 комплектов цена значительно ниже, но всё равно не совсем бесценок. Интерфейс настройки системы облачный (об этом свидетельствует слово Cloud в названии контроллера), то есть, в отличие от полноценных контроллеров, для настройки мы подключаемся не к контроллеру напрямую по ip адресу, а к облачному серверу, с которым также держит связь контроллер. За счёт этого процессор контроллера может использоваться более слабый, что делает контроллер дешевле. Управление системой с приложения, как и вся работа Умного Дома (за исключением голосового управления), осуществляется без участия облака, кроме случаев удалённого подключения через учётную запись.

Можно до минимума сократить взаимодействие системы в квартире с системой всего дома и завести в каждую квартиру без отделки кабель для передачи сигнала протечки воды и сигнала сработки охранной или пожарной системы. Во-первых, нужно ли это управляющей компании? Если в квартире сработала система охраны, она будет отправлять туда своего охранника? Если человек захочет, чтобы квартира профессионально охранялась, он заключит договор с охранной фирмой по своему выбору. Во-вторых, кто и как подключит эти сигналы во время ремонта, даже если передать жильцам подробные техусловия на подключение? Не стоит того, больше проблем будет, чем пользы.

Система Умного Дома в отеле

А вот это уже весьма востребованное и удобное применение для оборудования Умного Дома. Грамотно продуманная система может создать очень хорошее впечатление об отеле у гостя, создать дополнительное преимущество и некий «вау-эффект». Разумеется, для этого в номере должно быть чем управлять: много света и подсветок, включая многоцветные (RGB), кондиционер, моторизированные шторы, вентиляция, тёплый пол, возможно, встроенная аудиосистема.

Выглядит получение возможности управления номером следующим образом: клиент устанавливает мобильное приложение и сканирует QR код, который расположен в номере или даётся на рецепции. Подключение происходит, как правило, не напрямую к контроллеру, а к некоему общему серверу, который обеспечивает доступ жильца именно к контроллеру своего номера, и обновляет пароли доступа, чтобы покинувший отель человек терял доступ к управлению.

В качестве «железа» в номере можно использовать любой контроллер с открытым API (то есть, с возможностью управления с внешней системы), включая Larnitech, Wirenboard, EasyHomePLC. Контроллер будет обеспечивать автоматическое управление всеми системами номера, а сервер только связывать управляющее приложения у жильца с контроллером. В номере можно установить даже панели стандарта KNX, если контроллер поддерживает работу с этой шиной.

Если в приложение отеля будут включены помимо управления номером и функции взаимодействия жильца с отелем, получится совсем удобно. Там может быть реклама отеля, заказ еды и услуг, даже интерфейс бронирования номера.

Можно добавить такую удобную вещь как генерирование кодов для доступа в номер. Особенно востребовано в отелях без сотрудников. Сейчас на рынке есть множество готовых систем для сдачи квартир в аренду посуточно, которые позволяют хозяину квартиры задавать коды доступа для замка (код вводится на кодонаборной панели у замка) и удалять неактуальные.

Отель (включая мини-отели, почасовые отели и апарт-отели) — это как раз тот случай, когда единая система управления всем в номере и взаимодействия с администрацией вполне уместна. В остальных случаях, в которых квартира является собственностью жильца, всё, что внутри квартиры и всё, что снаружи, требуется разграничивать.